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Nachrichten vom Heizprofi zum Thema Finanzierung des Heizungsersatzes
Soll eine Heizung ersetzt werden, stellt sich nicht nur die Frage nach dem Energieträger und dem Typ des Heizsystems. Bei Investitionen von mehreren zehntausend Franken kommt unweigerlich auch die Frage nach der Finanzierung auf. Insbesondere, wenn der Ersatz aufgrund eines Heizungsausfalls kurzfristig erfolgen muss, entscheiden sich Immobilieneigentümer oftmals für den Ersatz einer bestehenden Ölheizung mit einer neuen Ölheizung. In der Annahme, dass dies das schnellere und kostenmässig vorteilhaftere Vorgehen ist, werden häufig alternative Heizsysteme gar nicht berücksichtigt. Dabei gäbe es mehrere Gründe für den Umstieg auf ein erneuerbares Heizsystem. Somit ist es vorteilhaft, sich frühzeitig mit dem Heizungsersatz und möglicherweise weiteren Sanierungsmassnahmen auseinanderzusetzen. Nicht zuletzt können so die Investitionen langfristig geplant und die Finanzierung sichergestellt werden. Dabei sollte das «Gebäudeprogramm» von Bund und Kantonen nicht vergessen werden, das Fördergelder für einen Wechsel von einer fossilen oder konventionell-elektrischen Heizung entweder auf ein Heizsystem mit erneuerbaren Energien oder auf einen Anschluss an ein Wärmenetz vorsieht. Wichtige Punkte, wenn es ums Finanzielle beim Heizungsersatz geht, finden Sie in diesem Newsletter.
Investitions- und Unterhaltsplanung als Daueraufgabe
Ohne Unterhalt kann der Wert einer Liegenschaft nicht erhalten werden. Das kostet. Es ist somit eine Daueraufgabe, sich mit der Finanzierung der zukünftigen Investitionen zu befassen. Nehmen Sie daher die entsprechenden Rückstellungen vor und planen Sie allfällige energetische Sanierungen langfristig. Stockwerkeigentümerschaften machen dies mit Erneuerungsfonds; daher lohnt es sich, für den Ersatz der Wärmeerzeugung, einen zweckgebundenen Fond zu errichten. Dabei profitieren Sie als Liegenschaftseigentümer. Denn: Eine Liegenschaft mit guten, den aktuellen Gesetzen oder Normen entsprechenden Anlagen (beispielsweise erneuerbare Heizsysteme), behält oder steigert sogar ihren Wert. Dies erhöht die Chancen, dass bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft ein besserer Ertrag erzielt werden kann. Ebenfalls lassen sich in der Regel höhere Mieterträge erzielen.
So lassen sich Investitionen in erneuerbare Heizsysteme finanzieren
Sind für eine wertvermehrende Sanierung, wie etwa für die Installation von mit erneuerbaren Energieträgern betriebenen Heizsystemen, nicht ausreichend Eigenmittel vorhanden? Dann können die Mehrkosten, für den Einsatz eines Heizsystems mit erneuerbarer Energie, über eine Erhöhung der Hypothek oder mit einem Baukredit finanziert werden. Für die Kreditvergabe muss die Bank den Objekterfolg, respektive den Mietertrag und die Kosten, sowie den Gebäudewert nach der Sanierung überprüfen. Im Rahmen der Kreditvergabe hat die Bank zudem Bestimmungen zum Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert, aber auch Regeln zur Tragbarkeit zu berücksichtigen.
Finanzierungsmöglichkeiten für Stockwerkeigentümergemeinschaften
Für Stockwerkeigentümerschaften gibt es grundsätzlich folgende Finanzierungsmöglichkeiten:
Erneuerungsfonds
Das über die Jahre von den Eigentümern und Eigentümerinnen in den Erneuerungsfond einbezahlte Geld kann für den Ersatz der Wärmeerzeugung verwendet werden. Es empfiehlt sich, einen zweckgebundenen Fond zu errichten.
Darlehen
Einige Banken gewähren Darlehen direkt an Stockwerkeigentümerschaften, ohne dass jeder einzelne Eigentümer seine Hypothek aufstocken muss. Die Finanzierung ist nur für Sanierungen an oder Investitionen in gemeinschaftlich genutzte Teile möglich (beispielsweise Wärmeerzeugung). Die STWEG haftet mit ihrem Vermögen, die einzelnen Stockwerkeigentümer «nur» mit ihren jährlichen Beiträgen.
Hypotheken
Der Ersatz des Wärmeerzeugers kann auch über eine Erhöhung der Hypotheken pro Eigentümer finanziert werden. Banken müssen bei einer Kreditvergabe die Einkommensverhältnisse und/oder den Liegenschaftswert neu überprüfen.
Bank frühzeitig kontaktieren
Konsultieren Sie mit den vorhandenen Informationen frühzeitig Ihre Bank und klären Sie, wie Sie die neue Heizung am besten finanzieren. Förderbeiträge unterstützen Ihr finanzielles Engagement bei der Erneuerung des Heizsystems. Da zum Zeitpunkt der Kreditbeurteilung und Kreditbewilligung die Förderbeiträge in der Regel noch nicht ausbezahlt sind, gilt deren Auszahlung für den Hypothekargeber jedoch als nicht 100 % sicher (beispielsweise bei zu spät eingereichtem Fördergesuch, bei Nichteinhaltung der Förderbedingungen, bei Stopp des Förderprogramms). Damit die Bedingungen der Schweizerischen Bankiervereinigung in jedem Fall eingehalten bleiben, dürfen die Förderbeiträge bei der Hypothekenvergabe noch nicht berücksichtigt werden. Die, im Anschluss an die Fertigstellung der Umbaumassnahmen ausbezahlten, Förderbeiträge unterstützen Sie jedoch bei der rascheren Amortisation Ihrer Hypothek.
Häufige Fragen zum Thema
Unsere Kundschaft stellt uns täglich spannende Fragen rund ums Thema «Finanzierung des Heizungsersatzes» – wie beispielsweise die folgenden:
Warum soll ich noch in eine neue erneuerbare Heizung investieren, wenn ich das Haus sowieso bald verkaufe beziehungsweise meinen Nachkommen übergebe?
Eine Liegenschaft mit guten, den aktuellen Gesetzen oder Normen entsprechenden, Anlagen (beispielsweise erneuerbare Heizsysteme) behält oder steigert sogar ihren Wert. Dies erhöht die Chancen, dass bei einem allfälligen Verkauf der Liegenschaft ein besserer Ertrag erzielt werden kann.
Welche Möglichkeiten bestehen, um den Heizungsersatz zu finanzieren?
Wenden Sie sich mit dieser Frage direkt an eine Bank, respektive ein Finanzinstitut. Steht eine wertvermehrende Sanierung an (beispielsweise die Installation einer Heizung mit erneuerbarer Energie) und die Eigentümerschaft verfügt nicht über genügend Eigenmittel für die Heizungssanierung, können die Mehrkosten, für den Einsatz eines Heizsystems mit erneuerbarer Energie, über eine Erhöhung der Hypothek oder einen Baukredit finanziert werden.
Gibt es für den Heizungsersatz Fördergelder und wo finde ich sie?
Viele Kantone sowie der Bund fördern den Ersatz von Öl-, Gas- und Elektroheizungen finanziell. Neben der Unterstützung des Bundes und der Kantone gibt es noch eine Reihe weiterer Fördermöglichkeiten durch Gemeinden, Energieanbieter, Banken und private Institutionen. Spezifische Zahlen zu Förderungen für Ihr Sanierungsprojekt holen wir gerne für Sie ein.
Können Investitionen in eine umweltfreundliche Heizung oder eine Solaranlage steuerlich in Abzug gebracht werden?
Ab dem 1. Januar 2023 können im Kanton Luzern vorgenommene Investitionen in Solaranlagen und energetische Sanierungen auch bei den Staats- und Gemeindesteuern analog zur direkten Bundessteuer abgezogen werden. Wie die Staatskanzlei schreibt, ist die Dienststelle Steuern aktuell mit der Ausarbeitung befasst. Die Details zur Praxisänderung werden voraussichtlich Ende September 2022 kommuniziert.
Haben Sie weitere Fragen zum Thema «Finanzierung Heizungsersatz» an den Heizprofi? Möchten Sie sich für ein Beratungsgespräch anmelden? Kontaktieren Sie uns.
