Eigenmietwert fällt weg

Mehr als 90 Jahre lang haben Eigentümer selbstbewohnter Wohnhäuser und Wohnungen wie auch selbstgenutzter Ferienobjekte ein fiktives Einkommen versteuert. Dann, am 28. September 2025, hat das Schweizer Stimmvolk an der Urne die Abschaffung des sogenannten «Eigenmietwerts» beschlossen. Damit werden Wohneigentümer künftig vom Fiskus bei den Einkommenssteuern entlastet. Doch nicht alle werden davon profitieren. Wie Daniel Linggi, Fachleiter Steuern und Mehrwertsteuern bei der Truvag AG Luzern, erklärt, nütze das neue Steuerregime in der Regel Eigenheimbesitzern, die gänzlich oder nahezu schuldenfrei sind. Diese profitieren des Weiteren, wenn mittel- bis langfristig keine grösseren Unterhaltskosten an der Immobilie anstehen. Denn der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung führt auch zum Wegfall von Steuerabzügen.

Künftig werden bislang von Bund, Kantonen und Gemeinden akzeptierte Abzüge für Unterhaltskosten an selbstbewohnten Objekten nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgesetzt werden können. Wer beispielsweise das Badezimmer renoviert, wird die Kosten in der Steuererklärung nicht mehr geltend machen können. Gleiches gilt für Schuldzinsen – sowohl für jene, die beim selbstbewohnten Eigenheim anfallen, als auch für solche aus Konsumkrediten oder privaten Darlehen.

Ins Energiesparen investieren und gleichzeitig Steuern sparen? Die Kantone bestimmen mit!
Allerdings sieht die Gesetzgebung bei der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen eine Ausnahme für Personen vor, die in der Schweiz erstmals Wohneigentum kaufen. Voraussetzung hierfür ist die Nutzung des Eigentums als Erstliegenschaft. Der sogenannte «Ersterwerberabzug» für Schuldzinsen ist jedoch nicht die einzige Ausnahme. Weiterhin werden der Bund und – in Abhängigkeit vom kantonalen Recht – auch Kantone und Gemeinden Abzüge für denkmalpflegerische Arbeiten zulassen. Während der Bund den Abzug von Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau aufhebt, liegt es in der Kompetenz der Kantone, diesen weiterhin zu gewähren. Wesentliche Änderungen kommen auf Eigenheimbesitzer zu, die beispielsweise ihr Haus besser dämmen wollen oder den Ölheizungsersatz mit einer Wärmepumpe anstreben. Schlussendlich fällt bei der Bundessteuer der Abzug für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen in Zukunft weg. Allerdings steht es im Ermessen der Kantone, ob sie zum Beispiel die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Einfamilienhausdach in Zukunft als steuerlich abzugsfähige Investition betrachten oder nicht. Somit ist nicht ausgeschlossen, dass Kantone und Gemeinden auch in ein paar Jahren noch, längstens bis 2050, Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen steuerlich begünstigen.

Den Heizungsersatz vorziehen und geltende Regeln nutzen – weshalb auch nicht?
Gleichzeitig steht für den investitionswilligen Wohneigentümer eine weitere Unsicherheit im Raum: das Entlastungspaket des Bundes. Denn beim Gebäudeprogramm stehen Einsparungen zur Diskussion. Falls diese realisiert werden, kann es bereits 2027 zu Einschnitten bei Förderbeiträgen der öffentlichen Hand für energetische Sanierungen kommen. Unklar ist auch, ob die Abschaffung von Eigenmietwert und Streichung von Abzügen tatsächlich bereits ab dem Steuerjahr 2028 oder zu einem späteren Zeitpunkt umgesetzt werden. Damit kommen auf den Eigenheimbesitzer, der seinen Beitrag zu Energieeffizienz und Umweltschutz mit finanziellen Vorteilen optimieren will, ungewisse Zeiten zu. Daniel Linggi regt in der derzeitigen Situation Überlegungen zum Vorziehen von Unterhaltskosten an und betont: «Derlei Überlegungen gelten auch für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen, beispielsweise ein Heizungsersatz. Aufwendungen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen werden zumindest beim Bund mit der Einführung des neuen Regimes nicht mehr abzugsfähig sein. Die kantonalen Regelungen kennen wir noch nicht.» Manuel Fischer, Geschäftsführer der Fischer Wärmetechnik AG, sieht aktuell den richtigen Zeitpunkt zur Erwägung eines Heizungsersatzes aber auch noch aus zwei anderen Gründen: «Neue Heizsysteme arbeiten effizienter und senken sowohl den Energieverbrauch als auch die Kosten. Zudem ist damit zu rechnen, dass qualifizierte Handwerker stark ausgelastet sein werden – insbesondere bei komplexeren Umbauten mit mehreren beteiligten Unternehmen.»

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